Text návrhů změn právní úpravy SVJ a SBD

K rukám pana poslance JUDr. Jeronýma Tejce

Poslanecká sněmovna Parlamentu ČR

PROBLEMATIKA BYTOVÝCH SPOLEČENSTVÍ

(bytových družstev – „BD“ a společenství vlastníků – „SVJ“)

SPOLEČNÉ NÁVRHY NA AKUTNÍ NOVELIZACI

Svaz českých a moravských bytových družstev (SČMBD)

          Podle dohovoru na jednání v Poslanecké sněmovně PČR předkládáme společné návrhy na novelizaci právních předpisů. Jedná se o návrhy svazů bytových družstev („BD“) a společenství vlastníků („SVJ“), které by měly vést k nápravě nejzávažnějších problémů, s nimiž se potýkají BD a SVJ, potažmo osoby bydlící v bytových domech.

          Zároveň upozorňujeme, že vedle zásadních bodů zahrnutých do tohoto materiálu existuje celá řada dalších závažných problémů, ať již praktických nebo výkladových, které vyžadují další novelizaci zejména zákona č. 90/2012 Sb. (zákona o obchodních korporacích a družstvech „ZOK“ ve vztahu k družstvům obecně) a zákona č. 89/2012 Sb. (občanského zákoníku „OZ“ ve vztahu k bytovému spoluvlastnictví). (Předloženo sněmovně v první verzi již 10. července 2015 nyní aktualizováno se stavem k dubnu 2016)

1.     USPOKOJOVÁNÍ POHLEDÁVEK VZNIKAJÍCÍCH PŘI UŽÍVÁNÍ BYTŮ V BYTOVÝCH DOMECH (týká se bytů družstevních i bytů ve vlastnictví jiných osob)

vyžaduje novelizaci občanského soudního řádu – OSŘ

               novelizaci insolvenčního zákona – IZ

               novelizaci občanského zákoníku - OZ

případně novelizaci exekučního řádu – EŘ

               novelizaci zákona o obchodních korporacích - ZOK

Návrhy řešení (kumulativní)

1. Ze zpeněžení bytové nebo nebytové jednotky nebo družstevního podílu přednostně uspokojovat pohledávky bytových společenství – bytových družstev a společenství vlastníků (požadujeme přitom, aby byly takto uspokojeny pohledávky nejen vykonatelné), a to jak v exekučním, tak v insolvenčním řízení.
2. Zavedení zákonného zástavního práva pro uvedené pohledávky k jednotkám a družstevním podílům.
3. Náklady na užívání bytů a náklady na služby spojené s užíváním bytů hradit kdykoli v průběhu insolvenčního řízení jako pohledávky za majetkovou podstatou.
4. Z redukce pohledávek v oddlužení (až na 30%) shora uvedené pohledávky úplně vyloučit.
5. Výhodu oddlužení odebírat ihned, jakmile dlužník ani v průběhu oddlužení nebude hradit povinné platby za užívání bytu.
6. V případech, kdy nedojde k úhradě pohledávky některým z výše uvedených způsobů, zakotvit přechod dluhů na právního nástupce dlužníka (nabyvatele jednotky nebo družstevního podílu). Jedná se např. o dluhy vznikající po nařízení nucené dražby nebo dluhy vznikající v průběhu likvidace dědictví.

Odůvodnění: Problémy s dlužníky se rychle zhoršují a prohlubují. Počet dlužníků v bytových domech roste a pohledávky bytových společenství vznikající při užívání vlastnických i družstevních bytů jsou dnes z velké části prakticky nevymahatelné. Dotazníkovým průzkumem v rámci členských družstev sdružených v SČMBD,  bylo zjištěno, že k 1.7.2015 byly (pouze!) u členů SČMBD evidovány pohledávky z užívání bytů ve výši téměř 300 mil. Kč (296.196 691,- Kč) vůči 22 480 dlužníkům! Průměrná výše dluhu na byt jednoho dlužníka tak přesahovala částku 13.000,- Kč. Hodnoty se liší v rámci ČR. Kupř. v západních Čechách činí průměrná výše dluhu 22.900,- Kč a v severních Čechách dokonce 24.059,- Kč. Do průzkumu bylo zahrnuto celkem 565 724 bytových jednotek, které jsou ve vlastnictví, spoluvlastnictví či správě družstev – členů SČMBD. Bytová společenství (společenství vlastníků - SVJ a bytová družstva – BD) jsou neziskové organizace, které hospodaří na principu vyrovnaného rozpočtu. Pravidelně vznikající náklady hradí z prostředků vybraných od svých členů. Pohledávky bytových společenství, resp. dluhy jejich neplatičů, jsou v zásadě charakteru provozního, resp. údržbového a spořícího. Pokud nejsou uspokojeny pohledávky související s bydlením dlužníků v exekučním nebo insolvenčním řízení, nesou jejich úhradu ostatní členové bytového společenství (vlastníci ostatních bytů v domě a/nebo členové bytového družstva). Dochází k nespravedlivému zdražování nákladů na bydlení pro ostatní ukázněné bydlící. Neplatič má přitom z prostředků uhrazených dalšími členy bytového společenství majetkový prospěch a čerpá z nich. Byt vlastníka neplatiče je velmi často zatížen různými hypotékami a zástavními právy zajišťujícími půjčky. Jestliže je zpeněžen byt dlužníka v exekučním nebo insolvenčním řízení, mají při rozdělování podstaty přednost hypoteční banky a pohledávky ostatních věřitelů zajištěné zástavním právem. Tyto zajištěné pohledávky bývají v drtivé většině případů natolik vysoké, že na správce bytových domů (bytová družstva – BD a společenství vlastníků - SVJ) nezbývá k rozdělení nic, dokonce ani náhrada nákladů absolvovaného soudního a exekučního řízení. BD a SVJ přitom na rozdíl od hypotečních bank a ostatních zajištěných věřitelů nemají vliv na to, kdo se stane jejich členem a své pohledávky vůči členům si nemohou zástavním právem zajistit (členové BD a SVJ nemají důvod takové zajištění dobrovolně poskytnout; zákonné zástavní právo k jednotce bylo novými předpisy zrušeno). Úhrada dluhů vůči bytovým společenstvím je i v zájmu zajištěných věřitelů, neboť „dobrá kondice“ bytového domu nakonec zvýší výtěžek z prodeje tohoto majetku. Navržené řešení by rovněž přispělo ke zlevnění nákladů na bydlení řádně platících občanů.

1.   Novelizací občanského soudního řádu by mělo být docíleno, aby byly při zpeněžování bytů ve vlastnických domech nebo družstevních podílů v bytových družstvech (novinka od 1.1.2013) při výkonu rozhodnutí a v exekučním řízení z výtěžku přednostně uspokojovány pohledávky vyplývající z bytového společenství. Dluhy související s bydlením obvykle nedosahují takové výše, aby po jejich uhrazení při dalším rozdělování podstaty nebyly z podstatné části uspokojeny i pohledávky zajištěných věřitelů. Zároveň nelze rozsah pohledávek omezit pouze na pohledávky vykonatelné. Vzhledem k délce soudního řízení (např. v Ústí nad Labem od podání žaloby do prvního jednání ve věci 3 roky), by se v případě požadavku vykonatelnosti navržené opatření minulo účinkem.

2.   Zákonné zástavní právo k jednotce nebo družstevnímu podílu upravené v OZ, případně v ZOK, by zajistilo lepší postavení bytových společenství ve vykonávacím řízení.

3.   Byty i družstevní podíl jsou majetkovou podstatou. Je tedy vhodné hradit náklady, které s jejich správou vznikají, jako pohledávky za podstatou kdykoli v insolvenčním řízení.

4.   Dlužníci často zneužívají institut oddlužení. Navržené řešení má zabránit nespravedlivému stavu, kdy náklady spojené s bydlením dlužníka jsou až do výše 70% dluhu nuceni nést jeho sousedé, a to jen proto, že má dlužník více dluhů a splňuje podmínky pro oddlužení.

5.   Bytová společenství navrhují, aby se výhoda oddlužení odebírala ihned poté, kdy se neplacením dalších závazků prokáže nepoctivý záměr dlužníka. Tím by se zastavilo další poškozování věřitelů a mohlo by být přistoupeno ke zpeněžení majetku v konkurzu.

6.   V některých případech zůstávají platby za byt nehrazeny delší dobu – např. exekutoři nařizují dražbu a uzavírají rozsah pohledávek, které budou z výtěžku uspokojovat, mezitím však do skutečného prodeje jednotky nebo družstevního podílu uplyne i více než jeden rok. Problémy vznikají i při likvidaci dědictví, kdy zůstavitel nemá žádného dědice, na kterého by přešla povinnost hradit náklady spojené s bytem. O přechodu těchto dluhů na nového nabyvatele se vedou spory a ze strany osob, jež byli státem pověřeni určitou činností (notáři, exekutoři, insolvenční správci) je přechod dluhů na nabyvatele bytů spíše neuznáván. Tyto zvláštní případy by jasné zavedení přechodu dluhů na nabyvatele jednotky pomohlo vyřešit.

2.     VYPOŘÁDACÍ PODÍL V BYTOVÝCH DRUŽSTVECH

vyžaduje novelizaci zákona č 90/2012 Sb. - ZOK

Návrh řešení: V § 748 ZOK odstavec 1 zní:

„(1) Neurčí-li stanovy bytového družstva jinak, rovná se vypořádací podíl výši splněného členského vkladu, nejvýše však ceně obvyklé družstevního podílu.“.

V § 748 ZOK se odstavec 2 zrušuje.

Dosavadní odstavec 3 se označuje jako odstavec 2.

Odůvodnění: Podle § 748 ZOK zákon zaručuje členům bytových družstev od 1.1.2014 výši vypořádacího podílu alespoň v rozsahu splněné vkladové povinnosti. V některých lokalitách ČR je však splněná vkladová povinnost vyšší než je cena družstevního podílu v místě a čase obvyklá. Současné pravidlo tak může přivodit úpadek některých bytových družstev – členové mohou při vystoupení z družstva požadovat výplatu vypořádacího podílu ve výši vložených vkladů, družstvo však již na tuto výplatu nemá možnost obstarat peněžní prostředky, protože uvolněný družstevní byt obsadí pouze za členský vklad nižší nebo dokonce není o užívání uvolněného bytu zájem žádný. Zachování stávající úpravy je vysoce riskantní také pro družstva, která plánují novou družstevní bytovou výstavbu. Navrhujeme proto stávající znění § 748 odst. 1 a 2 ZOK nahradit novým zněním odstavce 1. Možnost bytových družstev upravit si výši vypořádacího podílu odchylně od zákona platila až do 31.12.2013.

3.     SOUHLAS SE ZMĚNOU STANOV 100% ČLENŮ BYTOVÉHO DRUŽSTVA MAJÍCÍCH PRÁVO BYDLENÍ

vyžaduje novelizaci zákona č 90/2012 Sb. - ZOK

Návrhy řešení (alternativní): § 731 odst. 2 ZOK se zrušuje.

Možná varianta: V § 731 odst. 2 ZOK se slovo „všech“ nahrazuje slovy „nadpoloviční většiny“ a na konci věty se tečka nahrazuje čárkou a doplňují se slova „, nebo nadpoloviční většiny delegátů zastupujících tyto členy, jestliže o změně stanov rozhoduje shromáždění delegátů.“

Odůvodnění: Stanovy bytového družstva jsou zásadním pramenem úpravy nájemního vztahu v bytovém družstvu. Tento vztah však neodpovídá klasickému nájemnímu vztahu, v němž je nájemce protistranou pronajímatele a nájemné má mít pro pronajímatele ziskový charakter. U družstevního nájmu tomu tak není, člen družstva sice družstevní byt užívá, zároveň se však přímo účastní v právnické osobě pronajímatele a spolu s ostatními členy v ní rozhoduje na demokratickém principu. Stávající znění ustanovení § 731 odst. 2 ZOK prakticky znemožňuje přijímat změny stanov a družstevní demokratický princip tím narušuje. Zákon ignoruje existenci velkých družstev, v nichž je nejvyšším orgánem schvalujícím změnu stanov shromáždění delegátů. Požadovaný souhlas všech členů často nelze obvykle dosáhnout ani v malém družstvu. Proto se navrhuje vrátit se k dosavadní praxi a požadavek stoprocentního souhlasu pro přijetí změn stanov bytového družstva v záležitostech uvedených v § 731 odst. 1 ZOK zrušit, případně (uvedeno jako možná varianta) zdůraznit důležitost hlasů bydlících členů.

4.     ZAKLÁDÁNÍ SVJ SOUHLASEM 100% VLASTNÍKŮ

vyžaduje novelizaci zákona č 89/2012 Sb. – OZ a

Návrh řešení:

V § 1200 OZ se za slova „souhlas“ vkládá slovo „většiny hlasů“.

Odůvodnění: Občanský zákoník požaduje pro založení SVJ jiným způsobem než prohlášením o rozdělení na jednotky nebo smlouvou o výstavbě souhlas všech vlastníků se stanovami SVJ (jedná se o domy, které již byly rozděleny na jednotky, a obvykle také již dříve došlo k převodům některých jednotek do vlastnictví různých vlastníků). V těchto domech může i jen jediný vlastník vznik SVJ zablokovat. Nevznikne-li SVJ, budou katastrální úřady podle § 1198 odst. 2 OZ blokovat další převody jednotek v domě. Navrhuje se, aby o vzniku SVJ hlasovali vlastníci nadpoloviční většinou všech hlasů. Přehlasovaný vlastník by mohl rozhodnutí o stanovách napadnout postupem podle § 1209 OZ.

5.     ZAJIŠTĚNÍ SPLÁCENÍ ÚVĚRŮ V BYTOVÝCH DOMECH PO VZNIKU SVJ

vyžaduje novelizaci zákona č 90/2012 Sb. – ZOK

               novelizaci zákona č. 311/2013 Sb.

Návrh řešení:

V § 1195 odst. 2 OZ se za slovo „zajistí“ vkládají slova „nebo uhradí“.

Za odstavec 2 se vkládá nový odstavec 3 tohoto znění:

„(3) Stanovy mohou určit, že ustanovení odstavce 2 se nepoužije pro právní jednání společenství vlastníků, které vzniklo po převodu jednotek z vlastnictví právnické osoby podle § 1188 do vlastnictví jeho členů a které se rozhodlo převzít, přistoupit nebo jinak zajistit dluh z úvěru poskytnutého této právnické osobě, jehož účelem byla oprava, modernizace nebo jiná investice do stavebních úprav domu.“

V § 1197 OZ se poslední věta vypouští.

Odůvodnění: Původní vlastníci budov (často se jednalo o bytová družstva, může však jít i o jiné formy právnických osob) prováděli se souhlasem nebo i na žádost svých členů, užívajících z titulu členství byt v domě, modernizace a opravy budov (zateplení, výtahy, apod.) a na tyto stavební práce si brali úvěry (často se státní dotací). Novela má umožnit, aby SVJ mohla úvěry týkající se domu převzít, přistoupit k nim nebo je jinak zajistit.  Výběr příspěvků na splácení úvěrů od vlastníků by namísto původního vlastníka budovy zajišťovalo společenství vlastníků. Současná právní úprava tento převod úvěrů zakazuje. To ohrožuje samotné splácení úvěrů (vzniká-li SVJ, stává se automaticky správcem domu a původní vlastník budovy přestává příspěvky na správu domu od vlastníků vybírat). Rovněž v případě „privatizačních družstev“ stávající úprava brání převodům bytů do vlastnictví a vzniku SVJ, a to i když všichni členové družstva převést byty chtějí a chtějí splácet úvěr vůči společenství vlastníků.

6.     „TECHNICKÁ“ NOVELA ZÁKONA Č. 311/2013 Sb.

vyžaduje novelizaci zákona č 311/2013 Sb.

Návrh řešení:

V § 24 odst. 1 zákona č. 311/2013 Sb. slova „jednu polovinu“ nahrazují slovy „jednu čtvrtinu“

V § 24 se za odst. 5 vkládá nový odstavec 6 tohoto znění:

„(6) Správce uvedený v odstavci 1 může svolat shromáždění vlastníků jednotek k založení společenství za podmínek stanovených v odst. 3 i dříve, než bude jeho spoluvlastnický podíl na společných částech domu snížen na méně než jednu čtvrtinu, na návrh alespoň nadpoloviční většiny hlasů vlastníků jednotek.“

Odůvodnění: Výše uvedený zákon se měl podle původních záměrů vztahovat na všechny domy vzniklé formou družstevní výstavby se státní pomocí, v nichž podíl na společných částech k 1.1.2014 činil 25% a více. Byl-li podíl nižší, vzniklo v domě společenství vlastníků „ze zákona“ - podle zákona č. 72/1994 Sb., který byl zákonem č. 311/2013 Sb. nahrazen. Pro tuto úpravu vzniku společenství vlastníků se vžilo označení „odložený vznik SVJ“. Odložený vznik SVJ byl součástí transformačního procesu družstev, který byl zahájen na počátku 90. let minulého století. Přestože návrh zákona na původní úpravu navazoval, byl nakonec schválen ve znění, podle něhož má být (§ 24 odst. 2 zákona č. 311/2013 Sb.) společenství vlastníků založeno už tehdy, kdy se podíl družstva na společných částech domu sníží (po účinnosti zákona) pod jednu polovinu. Navržená novela zákona č. 311/2013 Sb. umožní (tak, jak bylo původním návrhem zákona č. 311/2013 Sb. zamýšleno), aby v domech „starých“ bytových družstev vznikala SVJ až po převodu bytů do vlastnictví členů při poklesu podílu BD na společných částech pod 25%. Díky tomuto pravidlu bude moci úvěr splatit původní věřitel – bytové družstvo jako zákonný správce domu bez ohledu na to, zda budoucí SVJ úvěr na domě převezme nebo nikoliv. Družstva, na něž se má vztahovat zákon č. 311/2013 Sb. jsou totiž ve zvláštním postavení – převody bytů do vlastnictví se u nich pod peněžitou sankcí uskutečňovaly povinně. Zároveň družstva i domy s převedenými byty revitalizovala (jednalo se často o velké panelové domy, které modernizaci vyžadovaly) z úvěrů. Byla si totiž vědoma toho, že správu budou vykonávat až do poklesu podílu na společných částech pod 25%. K tomuto poklesu po celou dobu splácení úvěru nemělo dojít. Na poslední chvíli schválený pozměňovací návrh zákona však tuto hranici posunul na 50%, čímž se BD ocitla v situaci, že by již nadále neměla vykonávat správu a vybírat příspěvky na úvěry. Navrženou změnou zákona se kromě toho vyřeší problém se zakládáním společenství vlastníků v domech původních stavebních bytových družstev. Zároveň není důvod bránit vzniku SVJ v domech, v nichž podíl družstva na společných částech pod zákonem stanovenou hranici zatím neklesl, avšak vlastníci mají na založení SVJ zájem.

7.     VYLOUČENÍ Z BYTOVÉHO DRUŽSTVA

vyžaduje novelizaci zákona č 90/2012 Sb. - ZOK

Návrh řešení: V § 734 odst. 1 ZOK se v úvodní části ustanovení za slova „z družstva“ vkládá slovo „také“.

Odůvodnění: Jde o upřesnění textu v tom smyslu, že se na bytová družstva vztahují také důvody vyloučení uvedené pro družstva obecně v § 614 ZOK. K závažnému porušení povinností člena družstva, které odůvodňují vyloučení z družstva, totiž může dojít i z jiných důvodů než které jsou uvedeny v § 734 odst. 1 ZOK. Příkladem může být nesplácení dalšího členského vkladu nebo rozsáhlé stavební změny v bytě bez souhlasu družstva.

8.     KONCEPCE NÁJMU DRUŽSTEVNÍHO BYTU

vyžaduje novelizaci zákona č 90/2012 Sb. - ZOK

Návrh řešení: Ustanovení § 741  ZOK zní:

„(1) Práva a povinnosti nájemce a pronajímatele družstevního bytu upravuje tento zákon a stanovy bytového družstva.

  (2) Podmínky pro uzavření nájemní smlouvy o nájmu družstevního bytu podle tohoto zákona a stanov bytového družstva se vztahují také na členy, jejichž členství v bytovém družstvu vzniklo převodem družstevního podílu.“

Odůvodnění: Stěžejním principem právní úpravy nájmu družstevního bytu, který je zvláštní formou nájmu bytu (zejména vymezený okruh nájemců, jimiž mohou být výlučně členové bytového družstva, sepětí nájmu s majetkovou účastí člena v bytovém družstvu, specifika při přechodu práva nájmu, při dědění), je podle        § 2240 OZ, že občanský zákoník neupravuje záležitosti družstevního nájmu a podmínky pro uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu, spolu s úpravou práv a povinností nájemce a pronajímatele plynoucích z nájemní smlouvy, svěřuje „jinému zákonu, popřípadě stanovám bytového družstva“ – viz § 2240 OZ (podobný princip je podle § 2241 OZ stanoven také pro nájem bytu ve vlastnictví právnické osoby, obývaný z důvodu členství členem nebo společníkem této právnické osoby – viz § 2241 OZ). Jiným zákonem podle § 2240 OZ je ZOK v ustanoveních o bytovém družstvu a nájmu družstevního bytu. S ohledem na tento stěžejní princip soukromého práva ve vztahu k nájmu družstevního bytu je pak velmi problematickým „protisměrné“ či „protichůdné“ ustanovení § 741 ZOK, které není v souladu jednak s § 731 ZOK (o tom, co také upravují stanovy bytového družstva ve vztahu k nájmu družstevního bytu), jednak se smyslem ustanovení § 2240 OZ. Úprava nájemního vztahu v bytovém družstvu se tak značně komplikuje (stanovy, OZ, ZOK) a přináší v praxi výkladové problémy. Navrhovanou úpravou § 741 odst. 1 ZOK by mělo dojít k odstranění uvedených problémů. Je třeba postavit najisto, že se práva a povinnosti členů bytových družstev související s užíváním družstevního bytu řídí v prvé řadě ustanoveními ZOK a stanovami BD (nejsou-li v rozporu se ZOK). .

  !!Poznámka: subsidiární použití OZ však z navrženého textu § 741 odst. 1 ZOK nevyplývá, takže bych část poslední věty vypustil

V odst. 2 je nezbytné opravit chybný text odkazující chybně  na podmínky pro uzavření nájemní smlouvy o družstevním bytu podle občanského zákoníku, zatímco tyto podmínky jsou stanoveny v ZOK a dále též ve stanovách BD.

9.     DALŠÍ PROBLÉMY KE ZVÁŽENÍ (ZDA JE ŘEŠIT TOUTO NOVELOU)

jedná se výhradně o řešení zřejmých a nekonfliktních záležitostí

vyžadují novelizaci zákona č 90/2012 Sb. - ZOK

a.      Komplikované svolávání členských schůzí BD

Návrh řešení: V § 636 odst. 1 ZOK větě první za slovo „na“ se vkládají slova „informační desce nebo“, ve větě druhé za slovo „pozvánky“ se vkládají slova „na internetových stránkách družstva“ a ve větě třetí za slovo „na“ se vkládají slova „informační desce nebo“.

Odůvodnění: Povinnost uveřejnit pozvánku na internetových stránkách družstva je opodstatněná u akciové společnosti, ale u družstva nikoliv. Ve velkých družstvech je zpravidla členská schůze nahrazena shromážděním delegátů (takže na ně tato povinnost nedopadá) a u menších družstev postačuje svolání písemnou pozvánkou dle § 636 odst. 1 věta první.

a.   2-leté omezení pro podřízení se novým předpisům – skončilo 1.1.2016

Návrh řešení: V § 777 odst. 5 ZOK se slova „nejpozději do 2 let ode dne účinnosti tohoto zákona“ zrušují.

Odůvodnění: Časové omezení možnosti podřízení se ZOK jako celku se jeví jako neopodstatněné.

Mgr. Kateřina Horáková – Svaz českých a moravských bytových družstev

katerina.horakova@scmbd.cz, tel.: 241 087 305

JUDr. František Lébl – Svaz malých bytových družstev

lebl@bytovadruzstva.cz, tel.: 224 80 55 11

JUDr. Ivan Přikryl – Družstevní marketingové sdružení ČR

prikryl@dmscr.cz tel.:736 758 668

zpět